写字楼、物流仓储将迎供应高峰，老城街区商业迎新趋势
写字楼、物流仓储将迎供应高峰，老城街区商业迎新趋势
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2021年以来，持续的疫情以及一系列有关房地产的调控政策，使得商用、工业地产及物业投资领域的供需两端皆随之而波动。
但总体而言，广州房地产市场仍沿着预想的轨迹在持续复苏。
写字楼市场
优质写字楼迎来供应高峰
琶洲区域最受租户青睐
据CBRE世邦魏理仕《2021年广州房地产市场回顾与2022年展望》，2021全年优质写字楼新增供应达到93万平方米，仅略低于2016年的供应高峰。世邦魏理仕华南区顾问程志文表示：“2022至2025年，接近360万平方米的优质写字楼有望投入使用，其中78%的面积位于琶洲和金融城片区。”
| 图源世邦魏理仕2021年全年写字楼新增供应与净吸纳量表现
这意味着琶洲和金融城项目的陆续交付将给广州优质写字楼市场带来新一轮的供应高峰。
而在2021中，第四季度的供应最多，录得七个，其中琶洲便占据了五个，供应了约26万平方米的办公面积。同时，由于其租赁条款相比于当前市场的惯例更具弹性，因此更受租户青睐，落成时预租率就已超过八成。
空置率创五年来新高
竞争加剧，租金下行
供应量上升的同时，空置水平也被推升至五年以来的新高。年末整体空置率达到11.9%，同比上升2.9个百分比。
空置率的攀升，也给租金带来了压力，四季度全市租金下行，环比下降0.7%，同比下跌1.2%。
物流仓储市场
跨境电商快速扩张
助推全年净吸纳量创历史新高
物流仓储设施市场得益于跨境电商巨头的快速扩张以及大部分新项目较高的入驻水平，
全年净吸纳量达到59万平方米，创下历史新高。年末空置率下跌至4.0%，同比减少8.9个百分点。
| 图源世邦魏理仕 仓储物流新增供应与净吸纳量表现
除了活跃的大型跨境电商以外，生鲜电商、冷库运营商和第三方物流也录得在广州及周边城市的扩张。然而较低的空置水平也推升了全市租金在2021年同比增长3.9%，至年末的每月每平方米38.7元。
2022年广州将迎来优质物流仓储供应的新高峰，供应量将达到105万平方米，超过过去四年的总和，将创下历史新高。其中，南沙将迎来首个非保税的高标项目，有助于填补长期供应不足的南部区域（南沙、番禺），同时可辐射周边的东莞、佛山、中山等区域，预料租金仍将继续上升。
零售物业市场
国外名牌已走出天河路
持续扩张
虽然2021年末存在大面积的租户关店（包括百货、天河区书店等），四季度空置率环比上升0.7个百分点。但从全年来看，由于上半年零售市场的新增供应项目均录得较理想的入驻水平，全市空置率仍能与2020年末持平，无涨跌。
从第四季度主要商场录得的新开店铺数量来看，服装、特色餐饮和轻食软饮的占比分列前三。
| 图源世邦魏理仕 市场租赁需求强度分析
同时国外知名个人美妆护肤品牌Tom Ford、YSL、雅诗兰黛、Bobbi Brown、LA MER和兰蔻，也都纷纷走出天河路，首次入驻珠江新城，进行进一步的扩张。
商业模式不断演进
老城街区、个性化物业更受欢迎
世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“2021年，广州出现零星的传统商业业态凋零案例，但同时也有不少知名运营商通过旧改等方式扩张其在广州的版图，还见证了老城街区的商业新尝试。我们相信这些趋势将会延续至2022年。”
作为在消费市场中不断扩大的年轻一代，其个性化的消费需求与方式在不断影响着商业格局及模式的演进方向。他们喜欢休闲地游荡于老城街区，寻觅某栋精致老建筑中的一杯咖啡，抑或是街头某个角落处的精品小店。
因此为了捕获到更多年轻群体，东山口的小洋楼及其他有户外休闲场景的物业成了许多品牌店铺选址的新欢。
