正略咨询：园区地产、商业地产、仓储地产，存量地产运营模式升级
正略咨询：园区地产、商业地产、仓储地产，存量地产运营模式升级
正略咨询
随着房地产行业的动荡，房地产不再是原先的“香饽饽”，逐渐由“增量时代”进入了“存量时代”。越来越多的品牌开发商意识到，持有型物业和运营收入的占比越高，则抗风险能力越强，市盈率越高，越能够赢得资本市场的认可。同时，受益于资本化率下降，国内商业地产物业估值提升，成为更加具有吸引力的优质资产。
现如今房地产企业纷纷追求多元业态发展，获取资产运营、土地增值和权益投资回报等收入，以实现收入结构的多元化。为此，品牌房企在商业地产领域逐步打造可持续的特色产品，以期提升商业产品竞争力。但对于多数企业来说，很多时候其持有什么资产不是自身能够决定的，尤其体现在那些主业并不在房地产领域的央企、国企。这些企业在业务开展的过程中，开发、接手甚至继承了很多的房产，根源上是从其主营业务开展的角度考虑，而很难兼顾其商业价值，虽然有些“歪打正着”的好地段高价值房产，但还是存在大量的“地段价值”不高的房产。如何将这些价值不高的存量地产充分利用起来，在“地段”之外探寻存量地产价值提升的可能，是摆在这些企业面前的重要问题。
本文将从园区地产、商业地产、仓储地产三方面，浅析存量地产的开发运营逻辑，为持有存量地产的企业提供一些参考借鉴。
一、园区地产——融入地区产业布局，赋能地方产业发展
持有园区地产的企业相对有限，多是地方城投平台、园区开发公司等，但若算上产业用地，也有部分的企业拥有该类资产。常见的开发和运营策略是：收租。这种模式一来能够提供稳定的现金流，二来占用的资源和精力最小，是对于非地产类央企国企的最好选择。但问题在于，是否能够将地产资源的价值发挥到最大？以及，对于非政府背景的企业，在园区地产的开发和经营上如何和当地政府区分定位？或许，融入地方产业布局会是一个答案。
以湖南某地产运营公司为例。湖南省整体产业呈现出多而不强的局面，与其他省相比，其主要优势产业集中在装备制造、有色金属、文化旅游等行业。以有色金属为例，湖南目前已探明储量的有色金属一共有37种，其储量几乎占据了国内有色金属储量的三分之二，全球的三分之一，其中娄底、郴州、株洲、衡阳等地都有丰富的有色金属矿藏，也依此建立了相对成熟的有色金属产业链。但是，湖南有色金属产业存在着产业链较为低端、资源与环境制约明显等问题，湖南省政府也投注了大量精力推动产业升级，但仍有较大的提升空间。而从地产运营公司角度来看，就存在着融入地方产业发展、推动资产价值升级的可能，具体体现在三方面：
一是产业链接。产业要升级就离不开产业链的延伸和产业集群，从园区地产角度来看，一方面是需要大量的土地供给，另一方面是需要物流配套的支持，这样就可以围绕产业优势，推动多个有色金属重镇互通互联，打造产业带，提升产业能级，进而给自身的园区地产加码。
二是产业转移。一方面湖南肩负着承接长三角、珠三角产业转移的重任，需要相关园区地产予以承接；另一方面当地的各方面产业的布局也在动态调整中，也需要配套的支撑，从这个角度来讲园区地产能够发挥出较大价值。
三是产业服务。需要改变之前单纯的“收租”模式，配合地方政府优化营商环境、提升园区服务能力，从资源支持、服务支持等多方面给予产业发展更好的支撑，这样才能区别于地方政府，突出自身园区地产优势，增加园区地产的附加值。
总结来看，针对园区地产，就是要融入地方产业布局、赋能地方产业发展，在地方产业发展中谋取园区地产的最大化价值。
二、商业地产——融合地方特色，强化品牌赋能
商业地产相对来说更加体现了“地段、地段、还是地段”这一逻辑，只要存量房产的地段够好，无论怎么“折腾”，都能够实现较高的收益。一般来说，商业地产的基本业态还是收租，而地段与租金的强关联关系，导致了商业地产与地段的紧密逻辑关系。但也并非没有例外，商业地产的租金不止与地段有关，还有其他的价值提升路径可以探索。
以南宁为例。2021年南宁市实现地区生产总值5120.94亿元，在全国主要城市排名中处于中下游位置。换句话说，南宁的城市能级相对较低，因此在这样的城市中的商业地产价值不言而喻。但是，其中也不乏成功的商业地产项目，总结来说主要有三种形式：
一是品牌融合。通过知名品牌商为地产打上地标，进而提升其影响力和知名度，进而有效提升了其坪效。
二是业态融合。融入当地的经济和产业发展，例如新能源汽车等，打造特色化的商业业态，实现业态融合和升级，提升价值。
三是打造综合体。融合教育地产、康养地产、娱乐地产等功能，实现多功能的商业综合体，全方位提升其价值禀赋。
总的来说，针对商业地产，融合是其核心思路，将地方特色加入其资产基因当中，最大化提升其品牌影响力，实现其商业价值的跨越式增长。
三、仓储地产——发挥地缘优势，实现四通八达
说到仓储地产，可能会让人联想到各种不入流的仓库——而事实确实如此。我国目前仓储地产总量超3亿平方米，而其中高标仓占比不到10%，甚至立体仓占比连30%都不到，可见我国当前仓储地产的整体水平。目前，仓储地产更多是价格竞争为主，多数对于存储条件没有太多要求的多选择18-20元/平米的标准仓，甚至价格更低的“农民仓”，而25-28元/平的高标仓大多针对冷链运输，仍显得方兴未艾。
影响仓储地产价值的另外一个关键点在于区位。大到省际位置布局，中到地区位置，小到一条马路的南北位置，都会对仓储地产的价值造成影响，但核心还是在于如何结合地区的地缘特点，发挥出自身最大的潜力。以广西壮族自治区为例，其具有北部湾作为核心的出海口，同时南部连接东盟，北部连通四川和广东，正是仓储地产的用武之地，主要体现有三方面：
一是连接港口，以货物集散为主要功能。比如可以连接钦州港、防城港等港口，强化货物运输、转运等功能性设计，提升对港口的支撑能力，从而实现自身价值。对于边贸口岸、航空港等一样适用。
二是连接区域转运，支撑大范围物流运输。广西很重要的地缘优势在于能够连通西南和华南，从而能够在跨区域的物流运输中起到支持作用。
三是连接当地需求，支持区域产业发展。很多省市都有大量的农产品或特产出口的需求，可以结合广西当地的农产品外运需求，一方面提升仓储物流网络的利用率，一方面支持当地经济和产业发展。
总结来看，针对仓储地产，就是要充分发挥地区的地缘优势，打造四通八达的物流网络，从而提升自身仓储地产的价值。
四、总结
本文从园区地产、商业地产、仓储地产三个方面，为相关存量地产运营企业提出了一些参考借鉴。其核心就是在于融合当地关键特征（产业、文化、品牌、地缘、资源等），发挥出“地段”所不具备的价值。而存量地产的类型还有很多，企业若要充分挖掘出存量地产的价值，需要对地产本身的特征和区域特征进行分析，找出适合自身发展的那条道路。
