观察丨京东仓储REIT开年暴跌22%,降租续约引行业地震
观察丨京东仓储REIT开年暴跌22%,降租续约引行业地震
土神网
过去一周，REIT二级市场发生“地震”，30只REIT中，有23只下跌。其中，8只REIT跌超7%，3只物流仓储REITs无一幸免，嘉实京东仓储基础设施REIT（以下简称“京东REIT”）、中金普洛斯REIT（以下简称“普洛斯REIT”）、红土创新盐田港REIT（以下简称“盐田港REIT”）分别下跌21.91%、17.8%和11.21%。
除了大市的影响，京东REIT领衔行业跌势有着自身的原因。
01
降租续约大挫市场信心
京东艰难止跌
1月4日傍晚，京东REIT发布公告披露武汉项目主要承租人的续租情况：截至2023 年12月31日，武汉项目整租人湖北京邦达已就武汉项目租赁事宜签署了续租协议，自 2024 年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期5年，续租期内租金每年增长3%。
须知，武汉项目2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。换言之，新租约的租金较旧租约下降了13.16%。
1月5日，京东REIT应声收跌7.57%。
为缓解市场恐慌，京东REIT在1月7日再发公告，将于次日停牌1小时。同时，公告中不仅强调了基金的基本面较好（出租率100%，租金收缴率100%，更是“委婉”地向投资者表达——股价下行情况下买入股票，股息率会“显得”更高。例如，在2023年可分派资金约7026万元的情况下，若投资者是在首次发行时以3.514元购入基金的，年度收益率只有4%；若现在彼时大跌后的股价2.881元买入的，则年度收益率会达到4.88%。
显然，这样的安慰定式（普洛斯REIT、盐田港REIT也发了类似公告）很难打动大多数投资者。
1月8日复牌后，当天京东REIT继续大跌，单日再跌8.64%，跌幅较前一个交易日继续扩大。
为此，京东REIT宣布1月9日再度停牌，且为全天停牌，并继续强调了出租率100%、租金收缴率100%的优势。
有意思的是，京东也再一次在公告中表达了收益率将随着股价下行而提高，如以当时最新收市价买入，年度收益率将进一步提高到5.34%。
为进一步提振市场信心，1月10日，京东REIT公告表示，基金管理人嘉实基金、原始权益人北京京东世纪贸易有限公司均计划12个月内增持，增持金额合计不超过2800万元。
增持利好也未能阻挡其下跌趋势。1月10日开盘，京东REIT盘中一度跌停，最后收跌9.92%。
意识到投资者关注重点乃租金水平的大幅下降后，京东REIT1月10日深夜对症下药，表示未来5年下降的总租金收入1821.78万元，将通过基金管理人少收取基金管理费、物业管理方少收取物业管理费的形式，等额填补上基金减少的租金收入。
1月11日，京东REIT终于喘定，收涨2.99%。
最新消息指，京东REIT将于1月17日召开经营情况投资者说明会，将针对近期底层资产经营情况、武汉项目续租及其风险缓释措施与投资者进行交流和沟通。
02
仓储REITs普跌
行业前景望破局
整体来看，近期物流仓储REITs二级市场价格持续下跌，既与市场气氛有一定关系，更多是京东REIT的项目租金大幅度下调引发了市场的恐慌，引起行业连锁反应。
实际上，其他两只物流仓储REITs的项目运营情况并不算差。盐田港REIT全部项目位于深圳，区位良好，租金、出租率和收缴率均未出现较大问题，其积极公布相关运营信息，减少了投资者的信息不对称困境，有利于减少投资者的恐慌。
而普洛斯REIT的项目遍及京津冀、长三角和珠三角三个经济区域，虽然运营的信息的披露不如盐田港REIT详尽，但作为行业龙头，收益始终稳定。
这种局面有望在可预见的未来打破。据邮政局数据，1-11月，邮政行业寄递业务量累计完成1463.1亿件，同比增长15.8%；邮政行业业务收入（不包括邮政储蓄银行直接营业收入）累计完成13844.2亿元，同比增长12.7%。
其中，同城快递业务量累计完成122.4亿件，同比增长4.8%；异地快递业务量累计完成1038.3亿件，同比增长19.7%；国际/港澳台快递业务量累计完成27.5亿件，同比增长54.1%。
另据中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数，2023年2月-12月，月度仓储指数均在荣枯线以上，物流仓储行业全年处于向上发展趋势。
在物流仓储行业整体需求仍在扩张的情况下，与之紧密相关的物流仓储REITs仍保持着一定的想象空间。
