新零售背景下，五种物流地产运营模式，有什么不同？

佳杰说文

新零售的提出，进一步提高对信息处理能力、物流设施效率的要求，凸显了我国高标准仓储的缺口。同时也推动了物流地产行业升级，倒逼电商陆续涉足高标准物流地产行业，拓展上游产业链，如阿里巴巴的菜鸟平台、京东自建物流、ｓ物流地产等。

高标准物流仓储的巨大需求和增长潜力同时也将部分有实力的房地产开发商的眼光吸引过来，物流地产行业急剧涌入大量资本。未来电商、新零售的发展仍将会保持较高增速，物流地产作为专业化的现代经营性物流设施载体，对于提高客户企业的物流运作效率至关重要。物流行业进入转型与整合阶段，自动化及智能化推动仓储设施升级，物流地产市场仍有巨大发展空间，物流地产应对当前激烈竞争环境下的发展，后续运营模式的优化如何进行，需要根据市场情况及企业自身战略目标不断调整运营模式，这也是关系到企业生存和利润增长的现实问题。

一、物流企业主导型运营模式

物流企业是物流企业主导的运营模式的主体，物流企业按物流市场需求，结合自身物流业务发展的需要，由物流地产开发商进行物流设施的投资建设。

具体活动主要有规划、选址、设计、开发建设等，物流地产设施的拥有权属物流企业所有，项目建成后，部分留作自用，以满足自身发展需要，其余部分则转租给其他企业，大商集团、上海百联集团、宝供物流、传化物流等都是改模式的代表企业。

随着三通一达还有顺丰等快递企业成功上市，在转型升级仓配业务以及加强航空运力效率的需求下，纷纷转战物流地产。

该模式的优点在于由于物流企业比较熟悉客户所需的物业管理服务和物流设施，可能会使得物业的折旧费用享受到政府税收减免的优惠，从而在很大程度上节省租金，降低税费；

缺点在于物流企业在运营的初期，由于为客户单独提供优质且高效的定制化物流设施的设计、建设与咨询服务的难度较大，资金方面的管理水平及专业能力较差，存在很大的资金风险，导致运营成本増加，管理效率较低。

二、房地产企业主导型运营模式

房地产企业根据客户的物流设施需求，购买、改造既有的物流设施，或按客户要求进行选址、拿地、规划、设计、开发建设并完成相关物流设施，产业企业自行决定自用还是出租给客户，并通过专业团队提供资助建设的物流设施及物业管理服务，该模式在物流仓库等场景下应用广泛。

投资收益的来源主要由地产增值、物业费、物流设施设备租金、物流设施相关的咨询Ｓ艮务等。

目前该模式主要以普洛斯为代表，传统房地产企业万科、华夏幸福、宝能等，也发挥房地产企业自身土地资源及资金优势，拓展布局。电商企业如阿里、京东、苏宁等，自主建设物流仓库、网点、门店等物流设施。

金融机构也在进军物流地产行业的路上前行一一国外企业如美国的厚朴、新加坡的淡马锡和华平资本，国内的金融机构有香港的ＲＲＪ以及近几年广受关注的平安不动产等。

该模式的优势是可以有效发挥房地产企业的资金实力、房地产运作能力以及物流设施设计能力，在短时间内进行资金管理，降低物流成本，有效帮助客户将大额资金投入在核心业务，不给企业带来资金压力，提高物流企业竞争力，降低财务风险；

不足之处是相对于较小规模的企业来说，因物流设施标准较高，设备先进，可能会有过高的租金成本。

三、物流商与地产商、电商合作型运营模式

由地产商、物流商通过签署合作协议等，共同出资设立物流地产的项目公司，并合作经营。

该模式既能展示地产商拿地、建设的优势，也可以发挥物流商在物流效率及运营管理方面的优点，根据客户的物流设施需求提供物流设施的租赁、咨询、物业管理等服务，再根据协议约定进行项目收益分配与风险承担。

碧桂园、绿地等房地产企业目前己通过这种战略合作的模式进军物流地产，共同进行地产开发、顾客共享、物流设施设备建设等方面的合作。

该模式的优点在于地产建设中的各种风险共同承担，地产商可以发挥地产企业优势，而物流企业可以发擴物流企业在设施选址、物流网络、物流运营、物流服务等方面优势，双方优势互补合作共臝；

而不足在于可能面临的信用风险、利益分配和风险分担等问题，如何更好解决双方在合作过程中是否有利益矛盾是重点。

四、第三方牵头型运营模式

由第三方牵头，作为地产企业和物流企业的桥梁，并进行物流商与地产商的资源整合，开展合作型的经营模式，同时审查房地产企业和物流企业的实力、资格等，实现联合。

建成后的物业由第三方负责招商、管理工作，同时第三方也要身缠开发建设及运营收益，且由第三方按协议约定进行分配。第三方一半为政府或中介组织，代表企业如南京鑫隆物流有限公司、中国辉腾控股集团投资参与建设的合肥商贸物流开发区项目。

该模式的优点在于拥有独立第三方进行审查，从而源头解决了双方的信用风险、避免后期在该处可能产生的矛盾；而缺点在于，该模式对第三方要求较高，需要高行业自律性。

五、基金型运营模式

该模式与传统的运营模式不同之处在于引入了基金公司，基金公司由物流地产企业与其他投资者共同成立。物流地产企业将其持有的物流资产转让给基金，再通过基金公司这个渠道发行的基金持有物流资产，由物流地产企业控制物流资产转为基金控制物流资产。

主要的业务为：物流地产开发业务、物流地产运营管理业务、基金管理业务。

金融优势是该模式的亮点。开发拿地、基础建设、物流设施的配备，都对于资金有大量需求，基金公司可以通过自身优势的发挥，降低资金使用成本，间接为客户降低物流费用，解决了传统经营模式下资金占用时间长，投资回报期长，融资压力高等问题。

缺点在于前期建设以及后期项目运营方面，都可能出现因不熟悉客户而失去客户信任的情况。

六、五种运营模式的比较分析

从资金占用角度来看，基金运营模式表现最优，资金使用成本低，资金压力小，其余模式均占用大量流动资金，可能会因此而导致原本运营模式的优势消失，且基金模式下，公司财务数据表现更为出色。

从对于经营管理工作的能力要求来看，需要合作的运营模式对于管理能力的要求高，即物流商与地产商、电商合作的模式需要花费更多的精力在于管理工作方面，因为属于合作方式，可能会存在信息不对称，沟通成本较大，道德风险等问题。

其余模式下，各方发挥自身专业能力优势即可，合作相关的管理工作相对较少，对合作相关的工作强度要求相对较低。

从专业能力发挥的角度来看，除第三方牵头型运营模式外，其余模式均可使得自身专业能力正常发挥甚至超长发挥。在第三方牵头型运营模式下，特别是由各地政府牵头进行规划、开发，再委托专门经营管理机构运作的物流园区，普遍不能发挥物流中心的专业职能。

因为在该模式下，主要是通过为入驻企业提供服务而取得收益，与物流业务的拓展无关，若后期想要投资其他项目，可能会因不够专业而使得投入打了水漂。

在当前激烈的市场竞争环境下，拿地能力强、融资方式灵活、物流运营效率高、招商运营能力优的企业预计可以占据行业主导地位。

单独的房地产企业、物流企业、电商企业、基金机构等均不具备以上优势，房地产企业拿地能力强，物流企业物流运营效率高、物流服务专业性强，电商企业具备新零售优势，基金机构融资经验丰富。

基金模式下，可综合多方力量，特别是在受疫情影响后经济环境不景气的环境下，发挥金融优势，降本增效。

结语

物流地产企业运营模式的选择与企业是否能够快速发展息息相关，企业核心竞争力之一就是合适的运营模式。我国物流地产的运营模式具有典型的中国特色，有着多元化的投资和管理主体。

物流地产作为该行业中的关键点，其服务领域较为广阔，服务技术较为高端，服务对象相对复杂，服务产品多样，运营模式的选择对如何走上更好、更快、更高效发展之路起到至关重要的作用。

物流地产企业选择不同的运营模式，对顾客、周边经济会产生不同的影响，企业核心竞争力之一就是合适的运营模式。