迷你仓，正在接近我们的生活
以京东上线“京小仓”为代表，迷你仓行业动作频频，成为新一轮商业地产热点。凭借敏锐的市场嗅觉，全球知名房地产顾问服务公司莱坊深耕迷你仓行业，为业内众多企业提供专业服务，并依据其经验分析行业的前景与不足，为迷你仓在中国的发展指明新思路。
欧美迷你仓
> 开辟路 <
“迷你仓”也被称为“自助仓储”，出现于20世纪60年代的美国，发展于欧洲、澳大利亚和新西兰，在欧美地区已成了一种基本的生活方式。
经营者通常将一个大型仓库改造成若干间小型仓库进行出租，并在其中放置储物柜，主要用于给客户寄存各种家具杂物、换季衣物、闲置书籍、文档设备等，存储时间依据用户的需要而定，较为方便快捷，费用计算也很灵活。
根据美国自助仓储协会2013年6月发布的年报，截止2012年底，全球共有59500多个迷你仓，其中美国本土最多约有52500个，就业人员17.2万人，年收入220亿美元，出租率85%。
在欧洲，迷你仓的发展也不错。Self Storage Southampton UK数据表示，英国现有800多个迷你仓，总面积280万平方米， 年收入6.1亿美元，行业员工逾2千，出租率68%。
中国迷你仓
> 加速发展 <
迷你仓1997年进入香港，2010年来到内地。据益普索2016年发布的市场调研显示，2014至2016年间，迷你仓在中国大陆市场发展增幅超过60%。截至2016年第二季度，迷你仓行业在国内10个城市已有分布，主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市。另有统计数据显示，2017年，国内迷你仓市场总规模约3亿元，年复合增长率超70%;2020年，全国迷你仓的总营收或达4亿元-6亿元。
虽然迷你仓行业正在加速发展，但距离欧美而言市场尚未成熟。例如目前国内没有养成租用的习惯，使用时也偏向随用随租。而国外通常一租就是一两年，若迷你仓企业的营销意识较为薄弱，在租约到期后，可能会出现满租率大幅度波动的困境。
不过随着房价不断上涨带来对迷你仓的需求增加，以及传统物业投资回报率进入下行通道，大量闲置物业空间将面临“去库存”问题等带来的供给突破，迷你仓将有机会进入稳定的发展期。
企业与个人
> 迷你仓客群 <
中国迷你仓市场是一个新兴市场，多数人对迷你仓的用途和使用方法都不太了解。其实无论在国内还是在国外，个人和企业都有使用到迷你仓的时候。
莱坊结合国内、国外的经验指出，在欧美，大多数迷你仓是家庭租用，但在国内，由于还在市场孕育期内，企业用户，特别是熟悉迷你仓的外资企业以及在一线城市的外籍人士使用较多。
例如一些国际学校，它们会将一些课桌椅及旧电脑等设备暂时存放。还有不少外企，在诸如办公室改建、装修等情况下，将办公家具、设备临时放在迷你仓2至3月甚至半年来过渡。一些在一线城市，如上海的外籍人士也会租用迷你仓，存放个人衣物、用品。
莱坊建议国内迷你仓企业，在租赁迷你仓时，消费者通常会考虑以下几点要素，因此经营方式要有针对性：
▸面积：通常企业会租用10到20立方米，个人租用半个到一个立方米，也有5到10平方米的租用方式。租赁价格从几十元一个月到上千元不等。
▸安全性：包括仓库本身的消防、防盗安全，以及存取期间的用户人身安全，还有是否免费提供基础保险服务。
▸便利性：迷你仓最好能提供7×24小时存取，且消费者通常会考虑在居住或者办公地点5公里范围内的仓库。如果迷你仓能提供上门取、送服务，手机下单，则能更吸引用户。
一线城市
> 迷你仓重要阵地 <
中国与欧美的市场环境有极大的不同，例如国内自有住宅比例非常高，与欧美租房比例高就有明显差距，这就带来迷你仓前途的不确定性。但随着一二线城市越来越接近欧美发达城市，人口流动的速度也越来越接近，迷你仓的价值终究会逐渐体现出来。
未来，年轻人的就业选择将变得更为广阔，双城乃至多城生活将成为普遍状态。人们在城市间的往返将拉动公寓市场上的短租需求，同时物品寄存作为短租人群的生活服务补充也将成为趋势，迷你仓将逐渐与欧美地区一样普及开来。
莱坊将以其丰富的行业经验，为有志在国内开拓迷你仓业务的企业提供战略选址、区域发展咨询、选址辅助决策、设计改造一站式等服务，助推中国迷你仓市场进一步发展。
